マンション投資での節税についてまとめました！

マンション投資で節税ってできるの？

マンション投資について「本当に節税できるの？」「私にも向いているのか」など気になる方に向けて、不動産投資で節税できる仕組みについて解説します。

また

• 節税できる税金の種類
• 確定申告の節税ポイント

などについても説明します。ぜひ参考にしてください。

マンション投資で節税ができる仕組みとは

マンション投資による節税では、家賃収入と経費から算出される「不動産所得」がポイントとなります。

不動産所得とは

不動産所得は、家賃収入から経費（※）を差し引いて導きだされます。

※経費は、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理料、火災保険、ローン金利、減価償却費、修繕費などがあげられます。

家賃収入―経費＝不動産所得

不動産所得に対し、税金が課せられるのですが、経費の部分が大きいほど不動産所得が少なくなり、課せられる税金の額も少なくなります。

しかし実際に経費として発生している支出が多ければ、手元に残るお金も少なくなるため、そこまで節税効果を実感できないと思うかもしれません。

ここで重要なのが「減価償却費」「損益通算」です。

減価償却費とは

マンションなどの不動産を購入したときに、一度に費用として計上せず、何年かに分けて費用計上する会計処理のことです。

すでに不動産を購入しているため、実際にお金としての支出がなくても経費として計上することができます。

減価償却費が大きければ、実際に発生している支出より計算上の支出が大きくなります。収支がマイナスになることもあり、節税効果がより高くなります。

損益通算とは

サラリーマンなどマンション投資による収入とは別に所得がある場合に、不動産所得で赤字になった分を、別の所得から控除することをいいます。

例えば、サラリーマンとしての給与の課税所得500万円、不動産所得が赤字でマイナス200万円の場合、

課税所得：500万円―200万円＝300万円

と算出され、課税される税金を節約することができます。

マンション投資で節税できる税金は？

マンション投資で節税できる税金等について説明します。

所得税

収入から経費を差し引いた「所得」にかかる税金です。

サラリーマンで給与収入がある人は、源泉徴収として給与から天引きされる形で所得税を納めています。

マンション投資で不動産所得がマイナスの場合、損益通算ができるので、確定申告することで源泉徴収された所得税から還付が受けられます。

住民税

住民税は、所得金額をベースに算出されます。不動産投資で赤字になる場合は、所得税と同様に損益通算ができ、住民税の節税も可能です。

相続税

相続税では、現金や預貯金などを相続した場合は、現金そのものの価値が相続税評価額とされます。

一方、マンションなどの不動産を相続した場合は、購入額が相続税評価額となるわけではなく、時価よりも安い路線価などによって評価額が決まります。相続税は、相続した財産の評価額が低いほど、納める相続税が少なくなるため、現金を持っているよりも不動産を持っているほうが節税できます。

小規模宅地等の特例

相続税に関する特例の一つです。居住用や事業用の宅地を相続した場合に、一定の要件を満たすと、相続税の評価額を最大80％減額することができる制度です。

投資用マンションも条件を満たしていれば対象になります。

法人税

法人の所得に対して課せられる税です。

個人に課税される所得税は、所得が増えれば税率も上がる累進課税制を採用しています。例えば所得が900万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率が43％となります。

一方法人の場合、法人の所得に課税される実質的な負担割合である実効税率は、複雑な計算をもとに算出されますが、概ね30〜35％です。

高額な不動産所得が見込まれる場合は、法人化することで税率を下げられ、節税することが可能です。

確定申告で節税できるポイント

確定申告には

• 青色申告（複式簿記で記帳、複雑）
• 白色申告（単式簿記で記帳、簡単）

の2種類が存在します。

マンション投資の節税では、「青色申告」を利用しましょう。

青色申告は事前に申請が必要で手間はかかりますが、白色申告にはないメリットがあります。

青色申告のメリット

• 最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
• 「青色事業専従者給与」により家族への給与を限度額なしで経費にできる
• 損益通算を行っても控除しきれない分を、翌年以降3年間にわたって繰越しができる

マンション投資が向いている人は？

マンション投資をすれば誰でも節税効果を得られるわけではありません。

節税効果が大きいといわれているのは

• 課税所得が高い人
• 現金資産を多く保有する人

などです。

課税所得が高い人

具体的には課税所得が900万円を超える人です。

課税所得が900万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率は43％となり、マンション投資を行うことによる節税効果が高くなります。

現金資産を多く保有する人

相続税では、現金資産はそのままの額が課税評価対象となります。不動産は時価よりも評価が低くなるため、現金を不動産投資に組み替えることで、節税効果が高くなります。

まとめ

マンション投資の本来の目的は、長期的に安定した家賃収入を得ることです。

上記のような節税効果が得られるのは、課税所得が高いなど、条件が揃った一部の人のみです。そのため節税だけを目的にマンション投資を行うことは大変危険です。

節税できる仕組みはうまく利用し、節税をしながらしっかりと利益を得るには、長期的な計画を立てるとともに、優良な物件を選ぶことが重要です。