中古のワンルームマンションの投資で失敗する理由について

売却時の利益を考えて不動産の資産価値を決めよう

「新築・中古・築浅どれがいい？」でもそれぞれのワンルームマンションのメリットとデメリットについてお話ししましたが、今回は特に中古ワンルームマンションの投資で失敗しやすい理由を掘り下げてみたいと思います。

ワンルームマンションの投資理由については年金対策や節税もありますし、ワンルームマンションの賃貸によって入居者から家賃収入を得るという部分も大きいでしょう。しかし、ワンルームマンションの投資には毎月の収支とは別に、購入した不動産の資産価値の変動も重要な要素なのです。

不動産投資を行うのであれば、物件を売却したときに利益が出るのかどうかを考える視点は持っておかなければいけません。

中古ワンルームマンションの取引は不動産投資がほとんど

中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションと違い、実需を目的として売買されることは稀です。購入、売却ともにそのほとんどが不動産投資家による利益目的の取引なのです。

このような事情から、不動産を判断する際も投資家の視点によるものになります。中古ワンルームマンションは経年劣化や近隣に同タイプのワンルームマンションがあることによる家賃相場の低下などが厳しく評価されるため、購入時の価格のまま売却できるケースは無いと言ってもいいでしょう。

すると中古ワンルームマンションの売却時には損が生じ、利回りも当初計算していたものより低くなってしまうのです。中古ワンルームマンション投資では売却するよりも持ち続けることが大事だという考え方がありますが、現金が必要になったり、資産の組み替えを行うといった理由から売却を検討するケースは多いものです。

長期保有によって元金回収をしても売れなければ意味がない

中古のワンルームマンションを購入してローンを完済し、収入が安定し始める頃には物件は築30年以上となっていることが多いのではないでしょうか。

30年以上所有し続けることによって元金は回収できるかもしれませんが、上に書いたような理由からいざ売却を考えたとき、金額に納得がいかずに折り合わなかったり、売り時を逃してしまったら、所有し続けたことがかえってマイナスになる場合もあるのです。

もちろん、不動産投資は新築であれ中古であれ長期間を見据えた投資です。入居者が決まって家賃収入を得ることができ、毎月の収支がプラスになることは確かに不動産投資におけるひとつの成功ですが、あくまで投資の損益を判断するのは物件の売却時だということは常に頭に置いておくべきです。

現在所有している物件の価値がどうなっているのか、市場の動向に注意を払うようにしましょう。

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