20・30代から始められるワンルームマンションに強い投資会社紹介
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  1. 先輩オーナーの失敗談体験談!

先輩オーナーの失敗体験談についてまとめました!

新築物件の失敗例

初めての不動産投資で、節税と生命保険の代わりにいうことで、新築のワンルームマンションを購入した例を紹介しましょう。

ローン返済額に経費を合わせると、毎月家賃収入を2万円ほど上回っていましたが、最初の数年は節税効果によって収支は黒字でした。しかし節税効果は数年で終わり、その後は毎月持ち出しのほうが多く、その時点で売却を決意。査定してもらったところ、購入価格から450万円ほど下がっていました。

こういった場合は、繰上返済をして黒字に持って行くほうがいいでしょう。新築物件には、パンフレットやHP制作費、人件費などの販促費用が物件価格に上乗せされている場合が多いのと、何年か経った後に売却するときには新築物件ではなくなっているので、地価によほどの変動がない限り購入時よりは安くなります。その後の運用の方針によって新築か中古かを厳選したほうがいいでしょう。

ローン・融資の失敗例

自宅用でも投資用でも、不動産を購入する際に多くの人はローンを組むと思います。投資用の場合は、月々の家賃収入でローン返済をまかなうというのが通例となっていますね。

今から25年ほど前のバブル全盛期には、土地が値上がりしていくのを想定して多くの人が不動産を売却目的で購入しました。しかしその数年後にはバブルが崩壊、不動産価格が急落します。自己資金を投入した人は一文無しになり、ローンを利用していた人には莫大な借金が残りました。

ここ数年でこういったことが起こるかどうかは社会情勢を見ていればある程度予測できます。しかし20年後、30年後となるとわかりません。そのためには、ローンは投資額の40%程度を目安にしましょう。そうすれば金利が上がった場合にも対応できますし、返済の期間も短くて済みます。

自己資金がかなりある状態ならまだしも、貯金や資産がほぼない状態でのフルローンは仮に審査に通ったとしても絶対にやめたほうがいいでしょう。

高利回りの失敗例

利回りは年間の家賃収入と物件価格をもとに算出されるものでしたね。つまり物件価格が安く、家賃がそこそこ高く設定できる場合には利回りが高くなります。地方の駅近物件などは、高利回り物件として売り出されているものが多く見られます。

しかしこれは空室の期間がない場合の数字なのです。日本全体で人口が減少していっているなか、唯一人口が増えているのは東京だけです。東京は地価が高いのでなかなか地方のような高利回り物件はなかなかありませんが、結果として収益を上げられる物件が東京に多いのも事実です。また、設備の修繕で大きなお金が必要になると、たちまちその利回りで算出された数字は成り立たなくなります。

購入の際には、高利回りという触れ込みに惑わされず、今後何十年もの間を勝ち抜ける物件かどうか、建造物としての堅牢性と立地の良さをしっかりチェックして判断しましょう。

なぜワンルームがいいの?

ワンルームマンションは管理がしやすく初期費用が比較的抑えられることから、不動産投資経験の浅い若い投資家や初心者に最適の不動産投資であると言われています。

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利回りってなに?

年間賃料を不動産の価格で割った数字を「利回り」と言います。

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最もよくある失敗

利回りの低い物件を高額で取得してしまうことが最もよくある失敗のひとつ。

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